Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года

Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года

01 декабря 2016
Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года
Осеннее повышение цен закончилось зимней стагнацией
В ноябре на московском рынке недвижимости продолжила развиваться стагнация. Спрос упал еще ниже, чем месяцем ранее, а ряд участников рынка даже отметили, что нынешняя осень оказалась худшей за все время наблюдения за рынком. По сути, пришла расплата за аномально активное лето и искусственный подогрев спроса в тот период, а также за попытки сыграть на повешение цен с приходом осени.
Стоимость жилья в Москве в течение ноября безыдейно топталась на месте. Долларовый индекс цен на квартиры в столице, слегка сполз вниз по причине отскока курса доллара в ноябре. В рублях средний уровень цен остался примерно на прежнем уровне - чуть ниже 175 тысяч рублей за метр, однако спад активности и числа сделок означает, что прогноз по дальнейшей динамике этого показателя скорее негативный.
Динамика цен и по типам квартир, и по географии во многом отражает типичное поведение сегментов при ослаблении рубля и укреплении доллара. Дорогой сегмент, в котором продавцы чаще склонны привязывать стоимость своих квартир к доллару, демонстрируют большую стабильность по цене, а типовое жилье сильнее сползает вниз. Однако, как не раз уже показывала практика, подобная «стабильность» является искусственной и с некоторой задержкой дорогой сегмент также сползает вниз вслед за дешевым.
Так, наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались современные монолитно-кирпичные дома, за ними следует советская «элита» - сталинки и иной хороший кирпич той эпохи. Больше всего в минусе оказались все остальные сегменты, в частности, все пятиэтажки и вся панель.
В разрезе комнатности картина оказалась более интересной. В наибольший минус ушли «однушки», т.к. обычно таких квартир вообще нет в дорогом сегменте и они представлены только в типовом жилье. Но на втором месте по глубине снижения многокомнатные квартиры, а наиболее устойчивыми оказались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры. Это означает, что если спрос на хорошие дома и сохраняется, то на их наиболее бюджетную часть – квартиры относительно небольших площадей. А большие многокомнатные квартиры все равно в большей мере выпадают из платежеспособного спроса.
По географии наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались, разумеется, все дорогие округа, также к ним присоседился Южный округ. А вот Юго-Восточный округ наравне с Северным и районами за МКАД ушли в наибольший минус.
Скорее всего, к концу года мы увидим дальнейшее сползание цен вниз, причем и в рублевом, и в долларовом выражении. Пока не видно существенных причин, которые могли бы быстро оживить рынок, а значит, величина торга на «вторичке» в условиях стагнации будет только возрастать даже при относительно стабильных заявленных ценах. Если ситуация принципиально не изменится, то неявное снижение в виде торга превратится уже в явное в следующем году.
Казалось бы, лучше «вторички» чувствует себя рынок новостроек благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков, а также привлекательным скидкам, т.е., по сути, тому же неявному снижению ценников. Однако и здесь ситуация непростая и сильно зависит от объекта. Сокращение спроса и снижение числа обращений (звонков) отмечают многие участники рынка. В частности, продолжает происходить существенный переток спроса из Московской области в Москву, то есть на всех спроса уже не хватает.