Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2016 года

Осеннее повышение цен закончилось зимней стагнацией
В ноябре на московском рынке недвижимости продолжила развиваться стагнация. Спрос упал еще ниже, чем месяцем ранее, а ряд участников рынка даже отметили, что нынешняя осень оказалась худшей за все время наблюдения за рынком. По сути, пришла расплата за аномально активное лето и искусственный подогрев спроса в тот период, а также за попытки сыграть на повешение цен с приходом осени.
Стоимость жилья в Москве в течение ноября безыдейно топталась на месте. Долларовый индекс цен на квартиры в столице, слегка сполз вниз по причине отскока курса доллара в ноябре. В рублях средний уровень цен остался примерно на прежнем уровне - чуть ниже 175 тысяч рублей за метр, однако спад активности и числа сделок означает, что прогноз по дальнейшей динамике этого показателя скорее негативный.
Динамика цен и по типам квартир, и по географии во многом отражает типичное поведение сегментов при ослаблении рубля и укреплении доллара. Дорогой сегмент, в котором продавцы чаще склонны привязывать стоимость своих квартир к доллару, демонстрируют большую стабильность по цене, а типовое жилье сильнее сползает вниз. Однако, как не раз уже показывала практика, подобная «стабильность» является искусственной и с некоторой задержкой дорогой сегмент также сползает вниз вслед за дешевым.
Так, наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались современные монолитно-кирпичные дома, за ними следует советская «элита» - сталинки и иной хороший кирпич той эпохи. Больше всего в минусе оказались все остальные сегменты, в частности, все пятиэтажки и вся панель.
В разрезе комнатности картина оказалась более интересной. В наибольший минус ушли «однушки», т.к. обычно таких квартир вообще нет в дорогом сегменте и они представлены только в типовом жилье. Но на втором месте по глубине снижения многокомнатные квартиры, а наиболее устойчивыми оказались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры. Это означает, что если спрос на хорошие дома и сохраняется, то на их наиболее бюджетную часть – квартиры относительно небольших площадей. А большие многокомнатные квартиры все равно в большей мере выпадают из платежеспособного спроса.
По географии наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались, разумеется, все дорогие округа, также к ним присоседился Южный округ. А вот Юго-Восточный округ наравне с Северным и районами за МКАД ушли в наибольший минус.
Скорее всего, к концу года мы увидим дальнейшее сползание цен вниз, причем и в рублевом, и в долларовом выражении. Пока не видно существенных причин, которые могли бы быстро оживить рынок, а значит, величина торга на «вторичке» в условиях стагнации будет только возрастать даже при относительно стабильных заявленных ценах. Если ситуация принципиально не изменится, то неявное снижение в виде торга превратится уже в явное в следующем году.
Казалось бы, лучше «вторички» чувствует себя рынок новостроек благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков, а также привлекательным скидкам, т.е., по сути, тому же неявному снижению ценников. Однако и здесь ситуация непростая и сильно зависит от объекта. Сокращение спроса и снижение числа обращений (звонков) отмечают многие участники рынка. В частности, продолжает происходить существенный переток спроса из Московской области в Москву, то есть на всех спроса уже не хватает.