Как стоимость жилья зависит от престижности направления

По результатам маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006—2009 годы. Сравнительный анализ», выделим следующие сегменты: Северо-Восток (Ярославское шоссе), Восток (Щелковское и Горьковское шоссе), Юго-Восток (Егорьевское и Новорязанское направления), Юг (Каширское и Симферопольское шоссе), Запад (Можайское и Минское шоссе), а также Северо-Запад (Волоколамское и Пятницкое шоссе). Для населенных пунктов вдоль перечисленных направлений характерно максимальное количество новостроек по состоянию на 1 квартал 2009 года. Причем, по данным www.irn.ru, максимальный объем предложения был отмечен на Юге и Юго-Востоке Подмосковья — суммарно около 230 домов. Это примерно ¼ часть (24%) всего рынка новостроек Московского региона.

При этом наименьшее число новостроек характерно для северо-восточного Подмосковья — 49 домов, из которых 27 объектов (55% рынка) приходятся на города Мытищи и Ивантеевка. Интересным является факт, что максимальный объем строительства квартирного жилья в Московском регионе приходится на менее престижные направления (Юго-Восток, Юг, Восток). В отличие, например, от загородного рынка, где лидерами по объемам предложения являются традиционно престижные шоссе, расположенные на Северо-Западе, Западе, Юго-Западе (около 60% рынка, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья» от www.irn.ru).
Что касается качественных характеристик предлагаемого жилья, то лидером по средней площади квартир в новостройках является северо-западный сегмент Подмосковья, где в 1 квартале 2009 года данный показатель составил примерно 74 кв. м. Это вполне логично, так как Северо-Запад является одним из наиболее престижных направлений Московского региона. Кроме того, основная застройка здесь приходится на г. Красногорск (78% сегмента), расположенный в непосредственной близости от столицы. Это обуславливает высокий спрос на жилье в этом городе и, соответственно, определяет структуру предложения новостроек в Красногорске: превалирование доли монолитно-кирпичного жилья, преобладание квартир с большими площадями. В отличие, например, от Запада, где основные объемы строительства сосредоточены за пределами 10-километровой зоны от Москвы, поэтому средняя площадь жилья на Западе заметно ниже, чем на Северо-Западе, и составляет 67 кв. м. Минимальное значение данного показателя характерно для экономичного Востока (66 кв. м.).

Интересно также, что на Юге и Юго-Востоке, где отмечается наибольшая доля типового жилья по сравнению с остальными рассматриваемыми сегментами, средняя площадь квартир достаточно высокая — около 70 кв. м. Таким образом, по данным маркетингового исследования, метраж квартир в монолитно-кирпичных домах зачастую сопоставим, а в некоторых случаях даже меньше, чем в типовом панельном жилье. В первую очередь это касается небольших населенных пунктов или городов, расположенных на значительном удалении от столицы. Например, в г. Хотьково (Северо-Восток, 45 км от МКАД), где средняя площадь квартир в монолитно-кирпичных домах составляет 59 кв. м., а также в пос. Воскресенское Ленинского района (южное направление, 7 км от МКАД) — около 62 кв. м.
Анализ среднего уровня цен в различных сегментах Подмосковья показывает, что фактор престижности направления играет заметную роль именно в определении стоимостных характеристик жилья. Так, максимальный показатель средней цены за метр отмечается в северо-западном Подмосковье — около 73,4 тыс. руб. в марте 2009 года. При этом самые недорогие квартиры предлагаются в новостройках на менее престижном Востоке (60,2 тыс. руб. за 1 кв. м.) и Юго-Востоке Подмосковья (59,4 тыс. руб.).

Как видно из графика, среди рассматриваемых направлений Подмосковья по уровню цен заметно выделяется только Северо-Запад (73,4 тыс.руб. за 1 кв. м.), по остальным направлениям средняя стоимость метра находится в пределах 60—65 тыс. руб. Соответственно, максимальный показатель средней цены за квартиру характерен для северо-западной части Московского региона, где за 5,4 млн. руб. можно приобрести около 74 кв. м. жилой площади. По другим рассмотренным направлениям стоимость квартир колеблется в пределах 4,0—4,5 млн. руб. Интересным представляется то, что на Юге уровень цен сопоставим со стоимостью жилья на Западе (около 4,3—4,4 млн.руб.). Причина состоит в том, что на Юге около 70% жилья возводится в 20-километровой зоне от Москвы, в то время как на Западе более трети новостроек расположено за 40 километром от МКАД.
Самое дешевое предложение характерно для населенных пунктов восточного Подмосковья: цена за квартиру площадью 66 кв. м., в среднем, составляет 4 млн. руб. В частности, минимальная стоимость жилья отмечается в Орехово-Зуево, где за 2,7 млн. руб. можно приобрести квартиру метражом 58 кв. м. Подробнее об этом www.irn.ru отмечали в статье «58 кв. м. за 2,7 млн. руб.».
Таким образом, данные маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006—2009 годы. Сравнительный анализ» указывают на относительно равномерный уровень цен на рассматриваемых направлениях Подмосковья (Северо-Восток, Восток, Юго-Восток, Юг и Запад), где средняя стоимость квартир в новостройках составляет 4—4,5 млн. руб. Исключением является Северо-Запад (Волоколамское и Пятницкое шоссе), где цены квартир на 1—1,5 млн.руб. в среднем выше, чем по остальным направлениям.
По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», для покупателя наиболее интересными и выгодными с точки зрения соотношения цены и качества выглядят новостройки в населенных пунктах южных направлений Подмосковья. Здесь предлагаются квартиры больших площадей по цене ниже, чем в среднем по рынку: 70 кв. м. стоит 4,1—4,4 млн. руб. Однако вопрос об инвестиционной привлекательности данных сегментов рынка требует дополнительного изучения в рамках маркетингового консалтинга, предусматривающего разработку концепций проектов, соответствующих сегодняшним условиям и требованиям рынка, а также рекомендаций по реализации уже начатых проектов.